אחת הבעיות שרוכשי דירות ובתים צריכים לפתור, היא החזר המשכנתא במהלך התקופה הראשונה לאחר רכישת נכס חדש. למרבה המזל, משכנתא עם החזר חודשי מופחת נועדה לפתור בדיוק את הבעיה הזו. מהי משכנתא ואיך מחליטים איזו משכנתא לקחת? מהם מסלולי המשכנתא הקיימים כיום? מה המשמעות של כל אחד מהמסלולים? מהי משכנתא עם החזר חודשי מופחת? באיזו בעיה היא אמורה לטפל? באילו מקרים נוספים יכולה משכנתא עם החזר חודשי מופחת לעזור? בכל הסוגיות הללו ועוד נדון בשורות הבאות.
מהי בעצם משכנתא ואיך מחליטים איזו משכנתא לקחת?
משכנתא היא בעצם הלוואה לטווח ארוך. לכאורה, הלוואת משכנתא היא בדיוק כמו כל הלוואה אחרת. למעשה, מדובר בהלוואה ייחודית, שיש בינה לבין הלוואה רגילה כמה הבדלים חשובים:
אורך חיי ההלוואה
ההחזרים של משכנתא לדירה, כולל משכנתא עם החזר חודשי מופחת, מתפרשים על פני תקופה ארוכה. חלק ניכר מהמשכנתאות במדינת ישראל, נלקחות לתקופה של עשרים וחמש שנים. יש מקרים שבהם פורשים הלווים את ההחזרים על פני שלושים שנה – כלומה שלוש מאות ושישים החזרים. זאת, בניגוד להלוואות רגילות, שההחזרים שלהן יכולים להתפרש בדרך כלל על פני שנים בודדות, ובמקרים קיצוניים על פני עשר שנים.
ערבויות להלוואה
בדרך כלל, הלוואות שגוף פיננסי כל שהוא מעניק, בין אם ללקוחות שלו ובין אם ללקוחות אחרים, מהוות עבורו סוג סיכון פיננסי. זאת, למרות שהגוף המלווה מבצע בדיקה יסודית לפני מתן ההלוואה. הסיכון נובע מכך שאין ערבויות מוצקות כנגד ההלוואה. מנגד, הלוואת משכנתא, כולל משכנתא עם החזר חודשי מופחת, ניתנת ללקוחות בסיכון מופחת מאוד. הסיבה לכך היא שהנכס שאותו רוכשים הלווים באמצעות ההלוואה הוא הערבות כנגדה.
גובה הריבית
הריבית עבור הלוואת משכנתא נמוכה משמעותית מהריבית על הלוואות רגילות. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שלמלווים במקרה של משכנתא יש ערבות מוצקה בדמות נכס נדל"ן. הריביות של הלוואות רגילות מבטאות את הסיכון שבצידן, והעדר סיכונים מפחית במידה ניכרת את הריביות על משכנתא, ומאפשר למלווים גם להגיע להסדרים בדמות משכנתא עם החזר חודשי מופחת לתקופה מסוימת ללווים, כפי שנפרט בהמשך.
איך מחליטים איזו משכנתא לקחת?
ההחלטה על סוג המשכנתא שיש ליטול ופריסת ההחזרים שלה, היא פועל יוצא של הצרכים וההעדפות של מי שלוקח אותה. בגלל שמדובר בסכומי כסף גבוהים ובהלוואה לטווח ארוך מאוד, חשוב שלמי שנטל אותה תישאר הכנסה פנויה מספקת לניהול חיים תקינים. לפיכך, חשוב לגרום לכך שההחזרים החודשיים יהיו נמוכים ככל האפשר. כמו כן, צריך לנטרל ככל שניתן השפעות של שינויים חיצוניים – עליית המדד או עלייה בריביות. בדיוק בדברים הללו מטפלים מסלולי ריבית משכנתא שונים.
על מסלולי הריבית הקיימים בעולם המשכנתאות והמשמעות הנלווית אליהם
מסלולי הריבית במשכנתא אמורים, כאמור לעיל, לסייע ללווים לנטרל או להקטין ככל שניתן את הסיכונים הנובעים משינויים באינפלציה ושינויי ריבית. בשני המקרים, עלייה באינפלציה או בריבית, עלולים הלווים להיפגע. זאת, כיוון שההחזרים שלהם יגדלו. מסלולי משכנתא שונים ממתנים את ההשפעות הללו, כפי שנסביר להלן:
משכנתא בריבית קבועה
המשמעות היא, ששום שינוי בריביות לא ישנה את גובה ההחזר של המשכנתא. מצד אחד, הריבית ההתחלתית שהבנק או המוסד הפיננסי גובה במקרה הזה היא גבוהה, כיוון שהסיכון שהוא נוטל על עצמו הוא גבוה. מצד שני, הלווים יודעים שבכל מקרה הם מחוסנים מפני שינויי ריבית.
משכנתא בריבית משתנה
משכנתא שההחזרים שלה מושפעים משינויים אפשריים בריבית. מצד אחד, ההחזרים ההתחלתיים במשכנתא הזאת הם נמוכים יחסית, כי הריבית נמוכה. מצד שני, כל עלייה בריבית תבוא לידי ביטוי בעלייה בהחזרי המשכנתא.
משכנתא לא צמודה
גם המדד עלול להשפיע על גובה המשכנתא. במצב שבו מדדים עולים, משכנתא לא צמודה היא פתרון מצוין. במצב של אינפלציה נמוכה, אולי עדיף להצמיד את המשכנתא למדדים, שבמקרים רבים הם יציבים או נמצאים בירידה.
אילו מסלולי החזר משכנתא קיימים?
בסעיף הקודם דיברנו על ההצמדה למדד והשינויים בריבית. בסעיף הזה נדבר על מסלולי ההחזר השונים של המשכנתא – החזרי משכנתא שווים או החזרים יורדים וכן על הלוואת בלון – שבה מחזירים הלווים רק את הריבית:
משכנתא עם החזרי משכנתא שווים
בסוג הזה של משכנתא, מחשבים המלווים את הסכום הכולל של המשכנתא והריביות הצפוי, ומחלקים את הסכום שנוצר להחזרים חודשיים שווים. כך יכולים הלווים לשלוט בהחזר ולדעת לתכנן טוב יותר את ההתנהלות החודשית. יציבות היא שם המשחק, והסוג הזה של משכנתא נותן את היציבות הנדרשת.
משכנתא עם החזרי משכנתא יורדים
בכל חודש מחזירים הלווים את ההחזר החודשי הקבוע, בתוספת הריביות שהצטברו עבור כל ההלוואה לאותו החודש. בהתחלה ההחזרים של משכנתא כזאת יהיו גבוהים, אבל הם ילכו וירדו ככל שהקרן תלך ותצטמצם.
משכנתא עם החזרי משכנתא עולים
הלוואה כזאת מתאימה לזוגות צעירים שההכנסה שלהם צנועה, אבל ידוע שהיא תגדל בעתיד. כאן התכנון מסובך יותר, ופירושו דחיית החזרי ריבית. לא כל גוף פיננסי מעניק משכנתאות מהסוג הזה.
מה ההבדל בין משכנתא עם החזר חודשי מופחת והלוואת בלון?
אחת האפשרויות שבנקים או גופים פיננסיים אחרים מציעים ללווים חדשים, היא נטילת משכנתא עם החזר חודשי מופחת לתקופה מוגבלת. מדובר בשילוב בין הלוואת בלון לתקופה מסוימת, שלאחריה הלווים נכנסים למסלול החזר משכנתא רגיל, כפי שמפורט לעיל. ואולם לשם כך, חשוב לדעת תחילה מהי הלוואת בלון.
מהי הלוואת בלון?
הלוואת בלון היא הלוואה לצורך רכישת בית או דירה, שהלווים מחזירים תמורתה מדי חודש רק את הריבית וההצמדה. מצד אחד, הקרן נשארת ואיננה משתנה. מצד שני, ההחזרים החודשיים הם קטנים יחסית, והרבה פחות מעיקים על התקציב המשפחתי. עם זאת, בשלב כלשהו חייבים הלווים להחזיר גם את הקרן.
משכנתא עם החזר חודשי מופחת – איך עושים את זה ולמה היא טובה?
משכנתא עם החזר חודשי מופחת היא בעצם שילוב בין הלוואת בלון לבין משכנתא באחד ממסלולי ההחזר שפורטו לעיל או בשילוב ביניהם. למשך תקופת מה, שיכולה להסתכם במספר חודשים או בשנים ספורות, מחזירים הלווים רק את הריבית. בשלב כלשהו, הם עוברים להחזרי משכנתא רגילים.
לקיחת משכנתא עם החזר חודשי מופחת היא טובה, במקרה שהרוכשים לא נכנסו לבית שרכשו באופן מיידי, והם חייבים לשלם במקביל גם משכנתא וגם שכר דירה. משכנתא בהחזר חודשי מופחת היא, בנוסף לאמור לעיל, פתרון מצוין גם עבור רוכשי דירות שיודעים שבעוד תקופת זמן כזאת או אחרת הם עומדים לקבל סכום כסף משמעותי.
בשורה התחתונה
אם יש לכם עניין לקחת משכנתא עם החזר חודשי מופחת ואם אתם מעוניינים להתאים את ההחזר החודשי ליכולות ולצרכים שלכם, יועץ משכנתאות מוסמך הוא הכתובת עבורכם. צרו קשר בהקדם עם מומחה למשכנתאות ותיהנו מליווי מלא לאורך כל הדרך עד לקבלת המשכנתא וסיום מוצלח של עסקת הרכישה.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.
יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.