משכנתא עסקית כנגד נכס

המונח 'משכנתא' מקושר בדרך כלל להלוואה הניתנת כנגד נכסי נדל"ן פרטיים כגון דירות או בתים שמיועדים למגורים. אולם לאחרונה, בעלי עסקים רבים בארץ פונים לגופי מימון בבקשה לקבלת משכנתא עסקית כנגד נכס.

הרעיון שמאחורי משכנתא עסקית כנגד נכס מזכיר במהותו את הקונספט של משכנתא פרטית כנגד נכס: זוהי הלוואה שמיועדת לקנייתו של נכס נדל"ן, אלא שבמקרה זה, הכוונה הינה לרכישה של נכס לשימוש מסחרי, כגון משרד, חנות, מפעל, או כל שטח מסחרי אחר שניתן למשכן מול ההלוואה.

משכנתא עסקית כנגד נכס היא בעלת מספר מאפיינים שהם ייחודיים לה, ויש להלוואה מסוג זה גם יתרונות וחסרונות שכדאי לתת עליהם את הדעת. בכל אלו נדון בהרחבה במסגרת המאמר הבא.

 

משכנתא עסקית כנגד נכס – מי זקוק לה?

בעלי עסקים רבים בישראל – קטנים כגדולים, זקוקים למקום קבוע שבו יוכלו לקיים את פעילותם העסקית כסדרה. במקרים רבים, בעלי עסקים מתחילים לפעול מדירת המגורים של בעליהם, אך ככל שהעסק גדל ומתרחב, כך מתחוור הצורך בנכס מקרקעין ייעודי לשימוש עסקי. 

לעתים השכרת נכס מסחרי מספקת מענה לצורך אך במקרים רבים, מתברר כי עלותם של דמי השכירות החודשיים לצד ההוצאות השוטפות בגין שירותי האחזקה הנלווים, אותם בעלי עסקים במרכזים מסחריים מחויבים לשלם, לא בהכרח מצדיקה את עצמה בטווח הרחוק.

הצורך במשכנתא עסקית כנגד נכס עשוי לעלות גם כשבעל עסק חש שהעדר נכס משלו מגביל את יכולתו לפתח את העסק שלו כראות עיניו. למשל, בתרחיש בו השוכר מעוניין לבצע שינויים במבנה שאינם מאושרים על ידי בעת הנכס שמידיו הוא שוכר את המקום. בנסיבות הללו בדרך כלל מתקבלת ההחלטה לרכוש נכס מסחרי לטובת העסק, מה שכרוך פעמים רבות בנטילת משכנתא עסקית כנגד הנכס.

 

משכנתא עסקית כנגד נכס – האם כל אחד יכול?

בבואו של בעל עסק לבקש אישור מהבנק עבור קבלת משכנתא עסקית כנגד נכס, אותו בנק נוהג לבצע בדיקה של מצבו הכלכלי של הלווה לצד אופי ההלוואה העסקית שהוא ביקש ומטרתה. זאת כדי שניתן יהיה להעריך את רמת הסיכון בעסקה הן עבור הבנק והן בצד הלווה. מדוע? משום שלאור חוסר הודאות האופף כל מיזם עסקי מעצם קיומו, רבים מבין הגופים המלווים נשענים על ההנחה שמשכנתא עסקית כנגד נכס היא עסקה ברמת סיכון גבוהה בהשוואה למשכנתא הניתנת לאדם פרטי.

זאת, לאור העובדה שצפי ההכנסות של עסק נתון אינו מהווה עובדה מוגמרת ומכאן שיכולתו של בעל העסק לעמוד בהחזרי המשכנתא העסקית אינה ברורה מאליה.

 

משכנתא עסקית כנגד נכס לעומת משכנתא פרטית – האם קיים שוני ביניהן?

בגדול, אין שוני של ממש בין משכנתא עסקית כנגד נכס לבין משכנתא פרטית שמיועדת לרכישת נכס למגורים. בין אם עסקינן במשכנתא עסקית כנגד נכס או במשכנתא פרטית שמיועדת לרכישה של דירה או בית למגורים, בשני המקרים הגופים המממנים מלווים כספים לקונה בכפוף למשכון הנכס הנרכש.

ההבדל בין משכנתא עסקית כנגד נכס למשכנתא "רגילה", לרוב מתבטא בסכום העסקה. זאת משום שמחירי הנכסים המסחריים בישראל, נמוכים בהשוואה לנכסי נדל"ן למגורים. בהתאם לכך – גם הסכומים שנהוג ליטול בדרך כלל באמצעות הלוואת משכנתא עסקית כנגד נכס, הם נמוכים יותר. 

בנוסף משכנתא עסקית כנגד נכס תהיה לרוב גם קצרת טווח בהשוואה למשכנתא פרטית, כשתקופת ההחזרים של משכנתא עסקית כנגד נכס תפרש לרוב על פני 10 שנים ואף פחות.

 

האם משתלם לקחת הלוואת משכנתא עסקית כנגד נכס?

בהמשך לאמור לעיל, במצבים רבים בעלי עסקים מגלים על בשרם שרכישת משרד, חנות או כל נדל"ן מסחרי אחר, הופכץ לכורח המציאות. למשל, כאשר הם נדרשים לפנות את הנכס ששכרו וממנו ניהלו את הפעילות העסקית שלהם. לעתים, בעצם הבעלות על נכס מסחרי משלך גלומות הזדמנויות עסקיות רבות שאינן זמינות בהכרח למי ששוכר נדל"ן. 

בין השיקולים אשר מנחים בעלי עסקים בהקשר לרכישה של נדל"ן מסחרי לטובת העסק, ניתן למנות:

 

ודאות לטווח הרחוק

בידיעה שמרכז הכובד של העסק מעוגן למיקום קבוע שאינו נתון לחסדיהם של גורמים חיצוניים.

 

רכישת נכס נדל"ן מסחרי להשקעה

לשם השכרתו לאנשים פרטיים או בעלי עסקים אחרים, כדרך להגדלת ההכנסות השוטפות בעסק.

 

רכישת נכס נדל"ן מסחרי לטובת מכירה ברווח

כהשקעה שתישא פירות כעבור שנים ספורות.

 

גמישות

יכולת לבצע שינויים במבנה, להשביח אותו ולהתאים אותו לצרכים של העסק ושל בעליו.

 

משכנתא עסקית כנגד נכס – אילו מסלולי משכנתא קיימים?

בדומה למשכנתא לרכישת נכסים פרטיים, גם משכנתא עסקית כנגד נכס מוצעת ללווים במסגרת מסלולי משכנתא שונים. להלן המסלולים הכי נפוצים עבור משכנתא עסקית כנגד נכס: 

1. משכנתא עסקית כנגד נכס בריבית קבועה / משתנה.
2. משכנתא עסקית כנגד נכס בצמוד למדד.
3. משכנתא עסקית כנגד נכס בצמוד לדולר / יורו / מט"ח אחר.
   

 

בעלי עסקים המעוניינים ליטול משכנתא עסקית כנגד נכס ברמת סיכון נמוכה, יטיבו לעשות אם ישלבו בתנאי המשכנתא שיטלו יותר ממסלול בודד של משכנתא עסקית כנגד נכס.

 

מהם התנאים לקבלת משכנתא עסקית כנגד נכס?

כאשר בנק למשכנתאות מתבקש לספק הצעה למשכנתא עסקית כנגד נכס, הוא בוחן בפרוטרוט את הפרופיל העסקי של הלווה לצד מאפייניו של הנכס שמיועד לרכישה.

להלן הפרמטרים העיקריים שהבנק המממן בודק כשבעל עסק מבקש ממנו לאשר לו משכנתא עסקית כנגד נכס:

1. מהו הנכס שכנגדו מבוקשת משכנתא עסקית כנגד נכס ואילו תשואות הוא צפוי לגרוף?
2. מהו המצב הפיננסי בעסק?
   
3. מהי ההכנסה הפנויה של העסק והאם היא מספיקה כשלעצמה לכיסוי החזרי המשכנתא?

 

מהם תנאי הרבית המוצעים עבור משכנתא עסקית כנגד נכס?

בכפוף לתשובות לסוגיות שהועלו לעיל, לגבי היקף הפעילות בעסק ומצבו התזרימי, הבנקים נוהגים לקבוע האם לאשר לבעל העסק משכנתא עסקית כנגד נכס, ובאילו תנאים בדיוק.

במקרים רבים הריביות שבעל עסק ישלם עבור משכנתא עסקית כנגד נכס, יהיו גבוהות באופן ניכר מהריבית הממוצעת שנגבית כנגד משכנתא בשוק הפרטי. מכאן שחשוב להתבונן על תנאי הריבית שהבנקים מציעים לכם עבור משכנתא עסקית כנגד נכס, ביחס להלוואות אחרות לעסקים ולא ביחס למשכנתאות לשימוש פרטי. 

במקרים רבים כאשר בעלי עסקים מבצעים השוואה כזו, הם מופתעים לגלות כי משכנתא עסקית כנגד נכס, היא אכן פתרון משתלם יותר מכל הלוואה עסקית אחרת, בבחינת תנאי המשכנתא והריבית.

 

מדוע נטילת משכנתא עסקית כנגד נכס מחייבת התייעצות עם יועץ משכנתאות?

אם שקלתם לקחת משכנתא עסקית כנגד נכס, עליכם להיות מודעים לכך שמדובר על החלטה בעלת השלכות ארוכות טווח. זיהוי תמהיל המשכנתא המתאים ביותר לעסק שלכם, אינו משימה פשוטה. זאת מאחר ומשכנתא עסקית כנגד נכס, משמעה שאי עמידה בהתחייבויות שלכם מול הגוף המממן עלולה להוביל לאובדן הנכס שהפך למוקד הפעילות העסקית שלכם, מה שעלול לפגוע באופן חמור בפרנסתכם ולהוביל אף לפשיטת רגל.

על מנת שתהיו בטוחים שנטילת משכנתא עסקית כנגד נכס, היא ההחלטה הנכונה עבורכם ועבור העסק שלכם במועד זה, מומלץ מאוד להסתייע בשירותיו של יועץ משכנתא לעסקים שיוכל לבחון את יכולת ההחזר שלכם ולסייע לכם במציאת תמהיל המשכנתא האידאלי עבור העסק שלכם.

 

התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.

יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.