הלוואת משכנתא היא הלוואה לרכישת נכס נדל"ן. מדובר בהלוואה לטווח ארוך, שההחזר שלה מתפרש על פני עשרות שנים. תכנון החזר המשכנתא הוא סוגיה מורכבת בפני עצמה. בשנים האחרונות החליטו רוכשים רבים של נדל"ן לקחת משכנתא צמודה לדולר / יורו.
מדובר בהלוואת משכנתא שההחזרים שלה צמודים לשער הדולר או היורו – המשמשים כיום כמטבעות הבסיסיים בסחר הבין לאומי. בשורות להלן נדבר בהרחבה על מה משפיע על החזרי המשכנתא – מסלולי ריבית ומסלולי החזר משכנתא. במיוחד נדבר על משכנתא צמודה לדולר / יורו ובאילו מקרים כדאי לקחת הלוואה מהסוג הזה.
מהי משכנתא ומה המאפיינים החשובים שלה?
הלוואת משכנתא, בין אם משכנתא רגילה ובין אם משכנתא צמודה לדולר / יורו, היא כאמור הלוואה לרכישת נדל"ן שהמאפיין העיקרי שלה הוא חלוקה או פרישה של ההחזרים על פני תקופת זמן ארוכה. מדובר בפרישת ההחזרים על פני עשרות שנים, כאשר התקופה היותר מקובלת להחזר היא עשרים וחמש שנים – כלומר שלוש מאות החזרים חודשיים.
מאפיין חשוב נוסף של הלוואת משכנתא, הוא העובדה שבידי המלווים יש ערבות מוצקה להחזרי ההלוואה – בדמות הערת אזהרה על הנכס שנרכש באמצעותה. ההערה הזאת מבטיחה שהרוכשים לא יוכלו בשום אופן למכור את הנכס או להעביר אותו לאדם אחר, בלי המעורבות של המלווים.
מאפיינים נוספים של משכנתאות שחשוב לתת עליהם את הדעת
מאפיינים נוספים של משכנתא, בין אם מדובר בנטילת משכנתא צמודה לדולר / יורו או סוג אחר של הלוואת משכנתא, הם התאמת המשכנתא לאפשרויות ההחזר של הלווים, וכן חלוקת המשכנתא למסלולי ריבית ומסלולי החזר שונים. ההצמדה לדולר היא חלק מהמערך הזה, ולעיתים הבחירה בנטילת משכנתא צמודה לדולר / יורו היא ההחלטה ההגיונית ביותר.
אילו מסלולי משכנתא זמינים כיום?
להלן מסלולי הריבית וההצמדה הנהוגים היום:
משכנתא לא צמודה בריבית קבועה
מדובר במסלול המעניק ללווים את היציבות המרבית. זאת, משום שמדד המחירים לצרכן לא משפיע על החזר המשכנתא, וגם לא עלייה בריבית הפריים. גם בתקופה של ריבית משתנה במהירות ושל אינפלציה, ההחזר לא ישתנה.
עם זאת, הבנק מגלם את הסיכון באמצעות העלאת הריביות של משכנתאות מהסוג הזה, כך שההחזרים החודשיים הם גבוהים, לכל הפחות בתחילת הדרך, מהחזרי משכנתאות מסוגים אחרים. חשוב לציין, עם זאת, שבנק ישראל מחייב כל לווה לקחת לפחות שליש מהמשכנתא שלו במסלול כזה.
משכנתא צמודה בריבית משתנה
מדובר במשכנתא אשר גובה ההחזרים שלה נתון לשינויים – הן שינויי הריבית והן שינויי המדד. משכנתא מהסוג הזה מגלמת סיכון גבוה עבור הלווים. זאת, משם שכל שינוי במדד או בריבית הפריים של בנק ישראל, מעלה את החזרי המשכנתא. מצד שני, במקרים של אינפלציה שלילית או ירידת ריבית, מי שלקח חלק מהמשכנתא שלו בצורה הזאת, עשוי לצאת נשכר.
סוגים פחות נפוצים של משכנתאות
בשורות הבאות נדבר על שני סוגים פחות נפוצים של משכנתאות, אם כי לעיתים דווקא הם יכולים לספק פתרונות פיננסיים מתאימים:
משכנתא לא צמודה בריבית משתנה
מדובר בצירוף בין העדר הצמדה של משכנתא, לבין אפשרות לריבית משתנה. משכנתא כזאת נועדה למי שמעריך שהמדדים יעלו, אבל הריביות, ובעיקר ריבית הפריים, לא ישתנו.
משכנתא צמודה בריבית קבועה
הסוג הזה של החזר, נועד למי שמאמין שהמדדים לא ישתנו, אבל הריביות על המשכנתא עלולות להשתנות. בפועל, זה מה שקרה בשנים האחרונות – המדדים היו אפסיים, אבל הריביות שהבנקים גובים עבור המשכנתאות עלו, בעיקר בגלל העלייה ברמת הסיכון של הלווים ובאחוז הגבוה של הלוואות המשכנתא במחזור הכספי של הבנקים ושל גופים פיננסיים אחרים.
משכנתא צמודה לדולר / יורו – מה זה אומר?
יש מקרים שבהם מי שנוטלים משכנתא מהבנק או מגופים פיננסיים אחרים, מעוניינים להצמיד אותה דווקא לדולר ולא למדדים אחרים. בעבר, דווקא גופים פיננסיים שהעניקו משכנתאות, היו מעוניינים להצמיד את המשכנתא לדולר. זאת, משום שבמשך שנים ארוכות היה שער הדולר במצב של עלייה מתמדת ושיטתית.
הצמדה לדולר הייתה מלווה גם בהצמדה לליבור – ריבית שאיננה רשמית, אלא נקבעת מדי יום באמצעות ממוצע הריביות שבהן מאפשרים בנקים שונים בעולם לבצע הלוואות הדדיות.
מהם היתרונות העיקריים בנטילת משכנתא צמודה לדולר / יורו?
לקיחת משכנתא צמודה לדולר / יורו מעניקה מספר יתרונות. היתרון החשוב ביותר עשוי לבוא לידי ביטוי בימים אלה, שבהם שערי המט"ח בישראל, בדגש על הדולר והיורו, נמצאים בירידה מתמדת ושיטתית.
המצב בעולם בעקבות מגפת הקורונה, יחד עם יציבות פיננסית וחוסן כלכלי שאותו מראה מדינת ישראל, הביאו לירידה משמעותית בשער הדולר לשפל היסטורי שלא נראה כאן יותר מעשר שנים. מי שלקח משכנתא כזאת אפילו לפני שנתיים, חווה ירידה של לפחות עשרה אחוזים בגובה ההחזר החודשי.
מהם החסרונות של משכנתא צמודה לדולר / יורו?
אם עד עכשיו דיברנו על היתרונות, כעת נדבר על החסרונות בנטילה של משכנתא צמודה לדולר / יורו. החיסרון המשמעותי ביותר של המשכנתא הצמודה לדולר, טמון בסיכויים הגבוהים לכך שבמוקדם או במאוחר תחול עלייה בשער הדולר, מה שבהכרח יעלה גם את החזרי המשכנתא.
במצב כיום, שבו שער הדולר נמצא בשפל והסיכויים שהוא יעלה גבוהים מהסיכוי שהוא ירד עוד, כדאי לשקול היטב לפני שמתחייבים לקחת משכנתא בשיטת ההחזר הזאת.
אפשרויות לפירעון מוקדם של משכנתא צמודה לדולר / יורו
יתרון חשוב של משכנתא צמודה לדולר דווקא, טמון בעובדה שאם הלווים מעוניינים להקדים את החזר המשכנתא הם לא ישלמו קנסות, למעט עמלת פירעון מוקדם של כמה עשרות שקלים. במקרים אחרים, הקנס הוא תוצאה של המרת משכנתא בריביות גבוהות במשכנתא בריביות נמוכות יותר, או פירעון מוקדם של משכנתא, מה שלכאורה גורם הפסד פוטנציאלי למלווים, שעבורו הם עשויים לגבות קנסות.
למי כדאי באמת לקחת משכנתא צמודה לדולר / יורו ?
כל מי שהוא אזרח ישראלי העובד בישראל ומקבל את השכר שלו במטבע ישראלי, ללא קשר לדולר, לוקח סיכון בנטילת משכנתא צמודה לדולר / יורו. כבר תוארו לעיל הן היתרונות והן החסרונות של משכנתא כזאת. ואולם מי שהמשכורת שלו משולמת בדולרים כמו עובדי הייטק, או גוף עסקי שההכנסות שלו בדולר ארה"ב, טוב יעשה אם ייטול משכנתא שהיא צמודה לדולר או ליורו.
הסיבה לכך פשוטה – אם ההכנסות של הלווה או הלווים הן במט"ח, גם ההוצאות בגין ההחזר צריכות להתבסס על אותן המטבעות.
כיצד ניתן לקבל משכנתא צמודה לדולר / יורו או כל מטבע חוץ אחר?
אם אתם מעוניינים לקחת הלוואה לטווח ארוך לטובת רכישה של נכס נדל"ני ושוקלים את האפשרות של משכנתא צמודה לדולר / יורו או כל סוג אחר של משכנתא, חשוב להיוועץ במומחה מתחום המשכנתאות מבעוד מועד כדי להבין אם מדובר בפתרון המתאים ביותר עבורכם. יועץ משכנתאות מוסמך יבחן את נתוניכם הפיננסיים ויצליב אותם מול הצעות שיתקבלו מגופי מימון שונים, על מנת לאתר את תמהיל המשכנתא המתאים והמשתלם ביותר עבורכם.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.
יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.