עסקאות נדל"ן של תושבי חוץ הינן נתח ניכר בפעילות שוק הנדל"ן בישראל. תושבי החוץ מורכבים בעיקר מיהודי התפוצות ומישראלים שהעתיקו את מקום מגוריהם לחו"ל. תושבים אלה רוכשים דירות ונכסי נדל"ן אחרים למטרות השקעה, תקיעת יתד בארץ ישראל ועוד.
בין מגוון סוגי המשכנתא קיימת משכנתא לתושבי חוץ. משכנתא זו דומה מאד ליתר המשכנתאות המוצעות לרכישת בתי מגורים כאשר ההבדל המשמעותי היחיד הוא בפרוצדורת נטילת המשכנתא, הכוללת צורך בניירת מפורטת ורחבה יותר מהרגיל.
סיבות לרכישת דירות על ידי תושבי חוץ
תושבי חוץ רוכשים שרוכשים דירות ונכסי נדל"ן אחרים למטרות השקעה וצבירת הון וכן למטרות מגורי קבע עתידיים, לאחר עלייה או חזרה לארץ או עבור קרובי משפחה. אפשרות אחרת היא לצורך מגורים ארעיים בזמן חופשה או שבתון בישראל.
בשנים אלו של עלייה מתמדת ומהירה במחירי שוק הנדל"ן בישראל, נחשב אפיק השקעה זה כרווחי במיוחד ורבים מעוניינים לנצל זאת. מעניין יהיה לראות אם המגבלות שמטיל בנק ישראל על שוק הנדל"ן, שבהם ניגע בהמשך המאמר, יפחיתו את נפח ההשקעה של תושבי חוץ בדירות ונכסים בישראל.
פרוצדורה מורכבת יותר
כדי לקבל משכנתא לתושבי חוץ יש להציג בפני הבנק מסמכים שגרתיים המעידים על ביטחון כלכלי ומסמכים מיוחדים נוספים. המסמכים השגרתיים הם תלושי שכר ותנועות עו"ש עבור מספר חודשים אחרונים, דו"ח מקורות הכנסה ראשיים ונלווים ושטר בעלות על הנכס הנרכש המעיד על חפיפה בין שמות בעלי הנכס ושמות נוטלי המשכנתא.
בנוסף לכל אלה, תושבי חוץ המעוניינים לרכוש דירה בישראל נדרשים להציג גם את טפסים המעידים על דיווח מס הכנסה במדינת מגוריהם על הנכס הישראלי שברשותם. דוגמא לטופס מסוג זה הוא הטופס האמריקאי: טופס IRS 1040- דו"ח מס שנתי לתושבי ארה"ב – על פי החוק האמריקאי, כל אזרח אמריקאי ומי שברשותו כרטיס גרין קארד מחויב בהגשת דו"ח מס באמצעות טופס 1040. בדו"ח זה מצהיר התושב על הכנסה זרה (הכנסה ממדינה אחרת) והיא חייבת בניכוי מס ככל יתר ההכנסות.
מסלולי משכנתא
תושבי חוץ זכאים לכל סוגי המשכנתא המוכרים בשוק המשכנתאות הישראלי ובכללם מסלולים צמודי מט"ח, דולר או אירו, המותאמים למטבע שבו נקובות הכנסותיהם. במסלולי מט"ח ייקבע שער הדולר על בסיס השינויים בריבית הליבור, המייצגת את הריבית שבה בנקים ברחבי העולם סוחרים בינם לבין עצמם אך בשער החליפין של הדולר והליש"ט (המטבע הבריטי) ולא בשער היציג בישראל.
באשר לתנאי המשכנתא, הם על פי רוב נוחים פחות מאלו המוצעים לתושבי ישראל וזה נובע מניצול מעמדם הכלכלי הממוצע של תושבי החוץ. כפי שצוין, הריביות וההצמדות מוצעות באפשרויות המקובלות, דהיינו בריבית קבועה או משתנה, בהצמדה או באי הצמדה למדד המחירים או למדד אחר וכולי.
משמעות כלכלית
תושבי חוץ ומשקיעים זרים רוכשים נכסי נדל"ן יוקרתיים ומהווים גורם משמעותי בהתנפחות בועת הנדל"ן בישראל. בנק ישראל פועל בשנים האחרונות למיתון שוק הנדל"ן על ידי הטלת מגבלות על משכנתאות.
בשנה האחרונה הטיל הבנק מגבלה חשובה על הבנקים הנוגעת לאחוז המימון המרבי שבאפשרותם להעניק לרוכשי דירות במסגרת המשכנתא. אחוז המימון החדש הינו עד 50% מערך הדירה. אולם, לא הוטלו מגבלות נוספות על תושבי חוץ ומשקיעים זרים, הנתפסים כמי שביכולתם לשלם יותר מרוכש הדירה הישראלי הממוצע, ולכן רק תושבי חוץ שהמשכנתא משמשת עבורם מקור מימון משמעותי ימנעו מהשקעה בשוק הנדל"ן הישראלי.
