קבוצות משכנתא הן קבוצות של אנשים שהתאגדו יחדיו לטובת הגשת בקשות למשכנתא לבנקים למשכנתאות. בדומה לכל קבוצת רכישה, הרעיון העומד בבסיס התאגדות זו של קבוצות משכנתא, היא למנף את הכוח המשותף של קבוצת לקוחות פוטנציאליים לטובת קבלת משכנתא בתנאים אטרקטיביים יותר לכל אחד מן הפרטים בקבוצה.
אין זה סוד כי בתור קבוצה – לאנשים הפונים לגופים המממנים יש קלף מיקוח חזק יותר שמאפשר להם לשאת ולתת בנוגע לתמהיל ההלוואה המוצע להם, ולתת לבנקים להתחרות על כיסם. אז אילו יתרונות סוגי קבוצות משכנתא שונים מציעים לרוכשי הנכסים בישראל ולמה חשוב במיוחד לשים לב כשמצטרפים לקבוצת משכנתא?
במדריך הבא נסביר אילו סוגי קבוצות משכנתא קיימים בישראל, וכיצד ניתן לרתום את הכוח של קבוצות אלו על מנת ליהנות ממשכנתא בתנאים משופרים.
קבוצות משכנתא – על כוחו של הקולקטיב במשא ומתן מול הבנקים למשכנתאות
קבוצת משכנתא היא צורת התאגדות צרכנית המאפשרת לאזרח הקטן להגדיל את כוח המיקוח שלו מול הגופים המממנים בישראל, לשם השגת משכנתא בתנאים משופרים. בזכות ההתאגדות במסגרת קואופרטיב מסוג זה, המצטרפים לקבוצות משכנתא, במידה רבה מפשטים עבור עצמם תהליכים בכל הנוגע למיקוח וביצוע סקר שוק מקיף בין הבנקים למשכנתאות.
מטבע הדברים, הנציגים של קבוצות משכנתא לרוב פועלים באופן מרוכז למען כל מיוצגיהן, במטרה להשיג תנאי משכנתא אטרקטיביים יותר לכל חברי הקבוצה. כך שהלכה למעשה – אתם לא נדרשים לכתת רגליים בין סניפי הבנקים או להתמודד עם ההליכים הבירוקרטיים המתישים שקבלת משכנתא כרוכה בהם בדרך כלל, בכוחות עצמכם.
קבוצות משכנתא – מי עומד מאחוריהן?
סוגי קבוצות משכנתא שונים הפכו לא זה מכבר לפתרון נפוץ ביותר בקרב רוכשי הדירות בישראל ובעולם בשנים האחרונות. משרדים שונים העוסקים בתחום של ייעוץ משכנתאות שזיהו את הצורך בהתאגדות מול הבנקים לשם שיפור תנאי המשכנתא, החליטו "להרים את הכפפה" ולהציע ללקוחותיהם אפשרות להצטרף לקבוצות משכנתא שייוצגו באמצעות מומחי המשכנתאות שלהם על כך המשתמע מכך.
בין אם מדובר בפניה לבנקים למשכנתאות לשם השגת תנאים משופרים במשכנתא לחברי הקבוצה, ובין אם מדובר על ניהול המשא ומתן מול עורכי דין בתחום המקרקעין, יועצי המשכנתאות עומדים לרשותם של חברי קבוצות המשכנתא מתחילת התהליך ועד תומו.
קבוצות משכנתא – האם כל אחד רשאי להצטרף?
קבוצות משכנתא מורכבות בדרך כלל מאנשים בעלי פרופיל פיננסי ודמוגרפי דומה על מנת שניתן יהיה להבטיח שכל אחד מהחברים בקבוצה יהנה מתנאי משכנתא שיועילו לו. עם זאת, עצם החברות בקבוצת משכנתא אינה מבטיחה כי לכל חבריה תאושר בהכרח קבלת משכנתא.
למעשה, בידי הגופים המממנים נתונה הסמכות לבדוק את רשימת החברים בקבוצה ולהחליט אילו מהם זכאים לקבלת משכנתא ואילו פסולים, על סמך המאפיינים הפרטניים של כל חבר בקבוצה.
בהקשר זה חשוב גם להזכיר כי כיום, קיימים סוגי קבוצות משכנתא שונים, שנועדו לתכליות שונות, ולפני שאתם מצטרפים לקבוצת משכנתא, מומלץ לבדוק אילו מהן רלוונטיות לצורכיכם.
על היתרונות של קבוצות משכנתא לסוגיהן
לחברות בסוגי קבוצות משכנתא שונים ישנה תרומה משמעותית בכל הנוגע לשיפור תנאי המשכנתא המוצעים לכל אחד מחברי הקבוצה בנפרד.
להלן שלושת היתרונות העיקריים שסוגי קבוצות משכנתא שונים מציעים לחבריהן:
שליטה על גובה המשכנתא ברכישת נכסים חדשים מקבלן
אחד היתרונות הכי משמעותיים בכל הנוגע להצטרפות לקבוצות משכנתא טמון בעובדה שגובה המשכנתא שהגוף המממן נותן לכם, נקבע בהתאם לסכום שאתם משלמים כנגד הבית או הדירה החדשה שאתם רוכשים מהקבלן.
זאת בניגוד לקנייה של נכס קיים שבה שיעור המשכנתא שהבנק מאשר לכם כפוף להערכת שמאי שתקבע את שוויו של הנכס. מדובר בחיסכון משמעותי ביותר בעלויות המשכנתא.
כוח מיקוח מול גופי המימון
ההצטרפות לקבוצת משכנתא הופכת אתכם באופן אוטומטי לחלק מהתאגדות שבכוחה לשאת ולתת עם הבנקים עד להגעה לתמהיל המשכנתא האטרקטיבי ביותר עבורכם. הבנקים למשכנתאות מתקשים להתעלם מן הפוטנציאל העסקי האדיר הגלום במשכנתאות קבוצתיות, ולכן הם פתוחים יותר למיקוח ויהיו נכונים יותר ללכת לקראתכם.
חלוקה שווה בנטל
כאשר יש צורך לשלם על שירותים נלווים להליך רכישת הנכס, למשל תשלום עבור ייעוץ משפטי של עורך דין מקרקעין, שהוא חלק בלתי נפרד מהליך רכישת דירה, ההוצאות מתחלקות שווה בשווה בין חברי הקבוצה.
מה קורה כשאחד מחברי קבוצת המשכנתא פוגע בפרופיל של יתר חברי הקבוצה?
במצב שבו הגוף המלווה מחליט לפסול חבר מסוים בקבוצת המשכנתא, הקבוצה מחויבת להכניס לקוח חדש תחתיו, בכפוף לאישור מהגוף המממן הנ"ל. חשוב לדעת כי הזרמת תשלומי המשכנתא לחברי הקבוצה שאושרו על ידי גוף המימון, מותנית בכך.
עם זאת, אין סיבה לחשוש מפני האפשרות שעסקת המשכנתא הקבוצתית שלכם תבוטל במידה ואחד מחברי הקבוצה יאחר בתשלומי המשכנתא שלו. כל עוד כולכם משלמים את החזרי המשכנתא בזמן, הבנקים למשכנתאות דואגים לטפל בחריגות באופן פרטני מול בעל המשכנתא הרלוונטי, כך שהדבר אינו משפיע על יתר החברים בקבוצת הרכישה.
סוגי קבוצות משכנתא שכדאי להכיר
להלן סוגי קבוצות משכנתא שניתן לראות לעתים קרובות בארצנו הקטנטונת:
קבוצת משכנתא לרכישת נכס
זוהי קבוצת לקוחות שחברו להם יחדיו לטובת קניה של נכס נדל"ני לסוגיו: למשל, בניין דירות שנרכש באופן שיתופי, או לחילופין – נכסים נפרדים, כגון בתים או דירות שנרכשים באופן עצמאי ושייכים לכל אחד מחברי הקבוצה בנפרד. ניתן לומר אם כן, כי מדובר כאן על קבוצת רכישה לכל דבר ועניין.
קבוצת משכנתא למחזור נכס
זוהי קבוצת לקוחות שבחרה להתאגד לטובת השבחה של נכס שבבעלות חבריה. ישנן קבוצות משכנתא רבות בארץ המתאגדות למטרות פרויקטי תמ"א לסוגיהם, כגון: שיפוץ בנייני מגורים, הוספת מרפסות שמש לטובת עליית ערך של דירות מגורים, התקנת מעליות בבניינים ישנים יחסית וכן הלאה.
על החסרונות של קבוצות משכנתא
לצד מכלול היתרונות שסוגי קבוצות משכנתא שונים מציעים למי שבחרו להצטרף אליהן, ישנם גם כמה חסרונות שחשוב לקחת בחשבון. ראשית, מרגע שהצטרפתם לקבוצת משכנתא, דעו כי מבחינת ההתנהלות שלכם מול הבנקים, אתם כבר לא נחשבים ליישות עצמאית.
פירוש הדבר הינו כי במידה ותרצו לבצע של פעולה שהיא הנוגעת לנכס שאתם רוכשים או משפצים, תידרשו לעבור דרך קבוצת הרכישה שלכם ולערב בעניין את החברים הנוספים בה.
בשורה התחתונה: האם כדאי לי להצטרף לקבוצת משכנתא?
אף שההצטרפות לקבוצת משכנתא אינה בגדר חובה, אין ספק כי מדובר בבחירה נבונה ביותר מבחינה כלכלית ולוגיסטית עבור מי שמתכננים ממילא לרכוש דירה חדשה מקבלן או להשקיע בהשבחת הנכס שבבעלותם. עם זאת, לאור קיומם של סוגי קבוצות משכנתא רבים, מציאת קבוצת הרכישה המתאימה ביותר למטרותיכם ולתקציבכם, אינה עניין של מה בכך.
למרבה המזל, יועץ משכנתאות מיומן ידע לכוון אתכם לקבוצת משכנתא אמינה שתסייע לכם להגשים את חלומכם בעלות המשתלמת ביותר ובמינימום מאמץ.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.
יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.