משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד מהווה מסלול משכנתא שבו הריבית משתנה בהתאם לעוגן ריבית מסוים בנקודות זמן קבועות מראש, כאשר בנוסף ההלוואה מוצמדת לשינויים במדד המחירים לצרכן.
מגבלות של המפקח על הבנקים בבנק ישראל שפורסמו בשנים האחרונות מגבילות נטילת משכנתאות בריבית משתנה – כולל משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד – לשליש מערך המשכנתא הכולל. בסביבת ריבית נמוכה במשק הישראלי, כפי שקיים בשנים האחרונות, משכנתא בריבית משתנה מאפשרת חיסכון כספי וכדאיות כלכלית, אך חשוב להבין את המשמעויות השונות של משכנתא כזו וכמובן שכאשר עוגן הריבית עולה, גם החזר המשכנתא החודשי יכול לעלות.
במסלול ריבית משתנה, רמת הוודאות שלכם כלווים פחותה לעומת מסלולי ריבית קבועה, אך ברוב המקרים הבנק המלווה יתחיל בקביעת שיעור ריבית נמוך יחסית, בעיקר כאשר סביבת הריבית הכללית במשק נמוכה, כך שבהחלט ישנם מקרים ושילובים בהם זוהי בחירה כדאית ויעילה.
מאפיינים חשובים נוספים לגבי משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד היא שאתם כלווים יכולים לקבוע עם הבנק את מועדי השינוי של הריבית וכמו כן, במרבית המקרים אין עמלת פירעון מוקדם משמעותית מידי אלא רק עמלת היוון עד נקודת היציאה הקרובה ביותר.
הצמדה למדד – המשכנתא נתונה לשינויי אינפלציה
מכיוון שמדובר על מסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן, קרן ההלוואה נתונה לשינויים אינפלציוניים במשק הישראלי. מדד המחירים לצרכן משקף את הערך הריאלי של הכסף ואת שיעור הצמיחה / אינפלציה במשק.
המדד מורכב מסל מוצרים ושירותים בשיעורים שונים, כאשר יעד האינפלציה השנתית של בנק ישראל הוא 2%-3% – כך שאם המשק יעמוד ביעדים אלו, קרן המשכנתא וההחזר החודשי עשויים לגדול בכ-3% בשנה למשל או על פי שיעור עליית המדד.
ההצמדה למדד מקשה מאוד על חישוב מדויק של החזר המשכנתא העתידיים, לצד העובדה שהריבית משתנה בכל כמה שנים, כך שאי אפשר לחזות במדויק באיזה שיעור ישתנה המדד.
למרות שיש אפשרות טכנית לירידה בשיעור מדד המחירים לצרכן, באופן שיטתי וארוך טווח, המדד תמיד עולה לאורך השנים.
חלק מתמהיל משכנתא ולא מסלול בלעדי
מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד הוא תמיד חלק מתמהיל משכנתא הכולל כמה מסלולים ושיטות חישוב. זאת גם עקב מגבלות בנק ישראל על נטילת משכנתאות בריבית משתנה לכדי שליש מהמשכנתא כולה אך גם בגלל התנהלות פיננסית נכונה בהקשר למאפייני מסלול הלוואה זה – לא לשים את כל הביצים בסל אחד מבחינת חלוקת הסיכון של המשכנתא.
לפי מה משתנה הריבית?
אחד ההיבטים המשמעותיים ביותר לגבי משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד הוא כמובן הריבית – כיצד היא משתנה, על פי מה היא משתנה וכל כמה זמן.
הבנקים השונים המציעים מסלולי משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד מאפשרים שינוי של הריבית בנקודות שינוי/יציאה מוגדרות, לרוב מדובר על תקופה של כמה שנים, החל משנה אחת ועד 10 שנים. נציין כי משכנתא במסלול ריבית משתנה עם הצמדה למדד אינה משכנתא בריבית פריים – אשר יכולה להשתנות מידי חודש ואינה מוצמדת למדד.
בנק ישראל מחייב את הבנקים לקבוע את הריבית על פי עוגן ריבית חיצוני ואובייקטיבי, לכן מסלולי אלו כוללים עוגני ריבית אפשריים המושפעים מנתונים של בנק ישראל או תשואות אג"ח ממשלתיות מתאימות. עוגני הריבית המקובלים במערכת הבנקאית הינם עוגן שימושים, עוגן גיוסים או עוגן תשואת אג"ח ממשלתית מסוג גליל. על עוגן ריבית כולל חישוב שונה וראוי להבין את המשמעות של כל אחד מהם.
למי המסלול מתאים?
מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד מתאים למי שמוכן לקחת את הסיכון לעליית הריבית והמדד אך מעוניין לחסוך בסביבת ריבית נמוכה. באופן כללי זהו מסלול המתאים בעיקר למי שצופה לבצע מיחזור משכנתא בשנים הקרובות ורוצה ליהנות מסביבת ריבית הנמוכה ו/או למי שיודע שיקבל סכום כסף משמעותי לפירעון מוקדם של המשכנתא בשנים הקרובות.
