משכנתא עוגן

מי שמתעניין בתחום המשכנתאות, ועל מנת לרכוש דירה מרבית הציבור בישראל חייב להתעניין לגבי נטילת הלוואת משכנתא, שמע בוודאי על המונח משכנתא עוגן או עוגן משכנתא.

אנחנו מדברים על הלוואות פיננסיות ולא על ספנות, אז איך נכנס כאן עוגן לתמונה? למעשה, עוגן המשכנתא קשור לסוג הריבית של המשכנתא שלכם, כאשר משכנתא עוגן מתייחסת למסלולי הריבית המשתנה השונים המוצעים על ידי הבנקים. עוגן המשכנתא או עוגן הריבית הוא הבסיס שעל פיו נקבעת ריבית המשכנתא.

מסלולי משכנתא בריבית משתנה הם כאלו שבהם הריבית משתנה לאורך חיי ההלוואה. הריבית הזו יכולה להשתנות בפרקי זמן שונים ומוגדרים מראש, כאשר מועדים אלו וגם מהות הריבית עצמה נקבעים על ידי העוגן.

במערכת הבנקאית יש עוגני ריבית ומשכנתא מוגדרים וקבועים שמהם ניתן לבחור. כיום רוב המשכנתאות כוללות מרכיב מסוים של ריבית משתנה (מרכיב מסוים בלבד עקב מגבלות בנק ישראל על משכנתאות בריבית משתנה), כך שקריטי להבין את העוגנים השונים ומשמעותם.

מהותו של עוגן המשכנתא

ישנם עוגני משכנתא שונים, כאשר ריבית הפריים יכולה להיות עוגן וישנם גם עוגנים מורכבים יותר שאינם נתונים לשינויים פוטנציאליים חודשיים כמו הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%). העוגן הוא מעין נקודת ייחוס עבור הבנק למתן האשראי ללקוח – האשראי הוא הלוואת המשכנתא – נקודת הייחוס הזו משמשת לקביעת שיעור הריבית על ההלוואה.

ישנם כאמור עוגנים רלבנטיים שונים ומוגדרים מראש, כאשר במהות, עוגן המשכנתא מתאר במידת מה את הריבית שהבנק עצמו משלם על הכסף שהוא משתמש בו למתן הלוואת המשכנתא. כך שניתן לומר שהמרווח בין עוגן הריבית במשכנתא לבין שיעור הריבית בפועל שהלקוח משלם הוא הרווח של הבנק – זה מורכב יותר אך זו מהות העניין באופן כללי.

גם הבנקים עצמם אוהבים להשתמש במודל של משכנתא עוגן ועוגני ריבית מוגדרים מראש. זה מקבע פחות או יותר את שיעורי הריבית על משכנתאות לתקופות מוגדרות וכך הבנק יכול לתכנן טוב יותר לטווח הארוך.

חשוב מאוד לציין ולהסביר כי החוק דורש מהבנקים להסתמך על עוגנים חיצוניים ואובייקטיביים. הכוונה היא שעל הבנקים להשתמש רק בעוגנים שלא נקבעים על ידם אלא על ידי תנאים חיצוניים – כך שבפועל העוגנים המרכזיים נקבעים לפי נתוני בנק ישראל.

נקודות שינוי של עוגני הריבית בשוק המשכנתאות

לפני שנסקור את סוגי העוגנים הנפוצים בשוק המשכנתאות, נסביר לגבי נקודות העדכון והשינוי של עוגנים אלו. עוגן הריבית משתנה במועדים שונים שיכולים להיות יומיים או חודשיים, אך ברוב מוחלט של המקרים ריבית המשכנתא אינה משתנה בתדירות זו.

בעת קבלת המשכנתא, הלקוח הלווה והבנק המלווה מסדירים ביניהם נקודות עדכון של הריבית, כאשר במסלול הפריים השינוי יכול להיות חודשי ובמסלול אג"ח גליל השינוי יכול להיות יומי. נקודות עדכון הריבית במסלולים האחרים של ריבית משתנה ומשכנתא עוגן הן לרוב לפחות פעם בשנה, ויש אפשרות גם לנקודות עדכון בתקופות זמן אחרות – לפי הגדרות כל בנק.

לעיתים, ככל שנקודות העדכון רחוקות יותר כך הבנק יבקש לגבות שיעור ריבית גבוה יותר (עוגן + מרווח מסוים) על מנת לגלם את הסיכון לבנק.

סוגי עוגני הריבית הנפוצים

• עוגן על בסיס ריבית הפריים.
• עוגן גיוסים: על בסיס עלות גיוסי האשראי הבנקאיים, לפי ממוצע הריביות שהבנק משלם על גיוס הכספים שלו ועל פיקדונות וחסכונות של לקוחות.
• עוגן שימושים: משכנתא עוגן על בסיס ממוצע הריביות שהבנק מקבל על הלוואות שונות.
• עוגן אג"ח מדינה מסוג גליל: זוהי משכנתא עוגן שבה עוגן הריבית נקבע לפי תשואת אג"ח גליל של ממשלת ישראל – הריבית יכולה להשתנות במסלול זה בכל יום!
• עוגן מק"מ: עוגן ריבית על בסיס תשואת המק"מ (אג"ח ממשלתית לטווח קצר מאוד).
• עוגן ריבית המשכנתאות הממוצעת: על בסיס הריבית הממוצעת למשכנתאות כפי שמתפרסמת ע"י בנק ישראל.

קראו עוד:

האם משכנתא היא ההלוואה הטובה ביותר עבורכם?