משכנתא חדשה או בקיצור משכנתא היא הלוואה הניתנת על ידי בנקים וגופים פיננסיים אחרים לשם רכישה של נדל"ן. במסגרת המשכנתא, משועבד הנכס הנרכש לרשות נותן ההלוואה עד להחזרתה. משך החזרת ההלוואה משתנה ונע בין מספר שנים בודדות ועד לעשרות שנים.
גובה המשכנתא הממוצע בישראל הוא בין חצי מיליון למיליון שקלים. כלל הגופים הרשאים לתת משכנתאות הם בנקים מורשים למשכנתאות הנמצאים תחת פיקוח המדינה.
מסלולי משכנתאות
שוק המשכנתאות הינו רחב ידיים והיצע המסלולים בו נסוב סביב סוג הריבית, גובה המשכנתא ותנאי ההחזר שלה. להלן רשימת מרבית המסלולים הקיימים בשוק למשכנתא חדשה:
משכנתאות צמודות מדד
משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה
משכנתא בריבית קבוצה צמודה למדד היא משכנתא שבה סכום ההלוואה מוצמד למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן הוא המדד המוכר ביותר לבחינת יוקר המחייה. המדד מחושב לפי מחירו של סל בשנת בסיס. הריבית על המשכנתא נותרת בערך שנקבע בעת לקיחתה.
אם כן, מדד המחירים לצרכן הוא המשתנה היחיד המשפיע על סכום ההחזר החודשי. בשנים שבהם האינפלציה היא מתונה מדובר במסלול משכנתא ידידותי ונוח. לעומת זאת, בזמני אינפלציה חמורה, ההחזרים החודשים יקפצו במהירות.
משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה
משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד היא משכנתא שבה סכום ההלוואה מוצמד למדד המחירים לצרכן. הריבית על המשכנתא משתנה בהתאם לשינוי בריבית שנקבעה בעת לקיחתה, פעם במספר חודשים או שנים. ריבית זו מכונה "עוגן המשכנתא". במסלול זה הן מדד המחירים לצרכן והן "עוגן המשכנתא" הם משתנים המשפיעים על סכום ההחזר החודשי.
משכנתאות לא צמודות
משכנתא לא צמודה בריבית קבועה
משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד היא משכנתא שאינה מוצמדת למדד המחירים או לכל מדד אחר וההחזר החודשי בה נקבע על בסיס ריבית קבועה מראש שאינה משתנה. זהו מסלול מועדף כאשר הריבית המוצעת בו נמוכה בהשוואה לריבית הנוכחית ולריביות המשתנות השכיחות.
משכנתא לא צמודה בריבית הפריים
ריבית הפריים היא הריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל ומחושבת על סמך שיעור הריבית שבו הוא מלווה לבנקים בתוספת של אחוז וחצי. משכנתא זו לא מוצמדת למדד המחירים או לכל מדד אחר וגובה ההחזר החודשי נקבע אך ורק על בסיס השינויים החלים בריבית הפריים. מסלול משכנתא זה מומלץ בתקופות שבהן ריבית הפריים נמוכה מהריביות צמודות המדד המוצעות במשק.
משכנתא צמודת מט"ח
משכנתא צמודת מט"ח היא משכנתא המוצמדת לשער היציג של אחד משני מטבעות החוץ העיקריים – דולר או אירו. מסלול זה מומלץ במקרים שבהם הריבית במשק הישראלי גבוהה מהריבית באירופה או בארה"ב.
בנוסף לשני מסלולים אלו קיימת משכנתא הצמודה ל"ריבית הליבור" – ריבית המפורסמת מידי יום על ידי ארגון הבנקאים הבריטי ומחושבת על סמך הריביות שבהן הבנקים לווים זה מזה.
עקרונות חשובים נוספים
לצד מסלולי המשכנתא השונים קיימים שני פרמטרים מרכזיים נוספים לבחירת משכנתא: האחד הוא תקופת החזר הלוואה, כלומר זמן פריסת ההלוואה בשנים או בחודשים. ככל שמשך החזר ההלוואה יהיה ארוך יותר כך התשלום החודשי יהיה קטן יותר ומאידך הריבית תהיה גבוהה יותר.
הפרמטר השני הוא גובה ההלוואה. גובה ההלוואה מוכר יותר כ"אחוז המימון", כלומר הנתח הממומן על יד המשכנתא מתוך מחיר הדירה הכולל. טווח אחוז המימון נע בין 10% לכ-75% כאשר רוב גופי המשכנתאות מציעים עד 60% מימון. יתר המימון מבוסס בדרך כלל על הון עצמי.
תכנון המשכנתא
מושג המפתח בלקיחת משכנתא חדשה הוא תכנון. תכנון נכון של המשכנתא עשוי להפוך את המשכנתא למתאימה ונוחה ללקוח. תכנון לקוי לעומת זאת עלול לשבש את ההתנהלות הכלכלית של מחזירי ההלוואה. חשוב מאד להיוועץ במומחים או בכלים חישוביים כדי לבחור את המשכנתא המועדפת.
