משכנתא לדירה ראשונה, כשמה כן היא, משכנתא הניתנת למי שמבקש לרכוש דירה לראשונה בחייו. נושא המשכנתאות על דירות מועלה בדיון הציבורי לעתים תכופות, בעיקר בהתייחסו לזוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה לאחר נישואיהם. עם העלייה ההולכת ונמשכת במחירי שוק הנדל"ן, גדל הקושי של זוגות אלה ועמו מתעצם גם השיח בנושא.
משכנתא מכספי המדינה
משרד הבינוי והשיכון מציע לזוגות צעירים ולמספר קבוצות אוכלוסייה נוספות זכאות למשכנתא לצורך קניית דירה ומספק מחשבון זכאות המתחשב בנתונים האישיים של מבקשי המשכנתא. בין נתונים אלה נכללים מספר שנות נישואים, מספר חודשי שירות צבאי/לאומי ופרמטרים אחרים.
המשרד מפרסם באתרו את כלל פרטי הזכאות. בפרקי זמן משתנות, מציע המשרד, בנוסף להטבות הקבועות, מענק מיוחד בסכום של עד 100 אלף ש"ח לרכישת דירה ראשונה הממוקמת בפריפריה או בישובים חדשים. יש הטוענים שמענק מיוחד זה שקול בערכו לפטור ממע"מ, שכן דירה ממוצעת בפריפריה עולה כ-600 אלף ש"ח ו-18% (שיעור המע"מ נכון ל-2.6.13) הם בקירוב 100 אלף ש"ח.
למשכנתא מכספי המדינה מספר יתרונות: ראשית, היא בעלת שיעור ריבית נמוך ומועד פירעון החוב ניתן להקדמה, ללא עמלה או קנס. ההלוואות אינן קבועות ומותאמות לנתוניהם האישיים של הלווים. בנוסף, עמלות פתיחת וניהול משכנתא מכספי המדינה נמוכות לאין ערוך מאלו של משכנתא אחרת.
חוסר הודאות בשוק הנדל"ן בצירוף עלייה אפשרית בשיעור האינפלציה או בשיעור הריבית על הלוואות, מונעים לווים רבים מלקיחת משכנתא, שכן העדר עלייה בשכר העתידי בזמן ששיעור הריבית עולה מגדיל את חובם של הלווים. אלו הלוקחים משכנתא לדירה ראשונה נמצאים בקבוצת סיכון גדולה עוד יותר, משום שאין להם הכנסה מהשכרת דירתם האחרת.
אז מה כדאי לעשות?
יועצי משכנתאות מדגישים מספר נקודות בבחירת המשכנתא המתאימה. לפני הכול, רוכשי הדירה צריכים לבחור דירה המתאימה לצורכיהם וליכולותיהם הכלכליות. מוטב לזוג צעיר הנמצא בתחילת דרכו להתמקד בדירה צנועה בתור נקודת פתיחה ולשדרגה בעתיד. יש לזכור כי לצד עלות הדירה ישנן עלויות רבות אחרות, כמו עלויות מעבר ושיפוץ, תשלום חשבונות וארנונה.
היבט חשוב נוסף הוא אחוז מימון הדירה המבוסס על המשכנתא. לשם המחשה, משכנתא בסך 700 אלף ש"ח עבור דירה בעלות של מיליון ש"ח מהווה כ-70% ממימון הדירה. הקטנת אחוז המימון באמצעות הסתמכות על מקורות אחרים – הון עצמי, עזרה משפחתית, מענקים וכדומה יפחיתו את אחוז המימון ולכן יקטינו את סכום המשכנתא.
ככל שהמשכנתא נמוכה יותר יש להניח שתנאיה יהיו נוחים יותר ללווים. כמו כן, קיצור תקופת החזר המשכנתא, דהיינו פריסתה על מספר שנים מצומצם יותר, יפחית גם הוא את הריביות עליה ויקטין באופן משמעותי את הסיכון שבה.
בשורה התחתונה: תכנון בקפידה של משכנתא ראשונה
נראה כי מילת המפתח בכל הקשור למשכנתא לדירה ראשונה בפרט, ולהלוואות בכלל, היא "תכנון". כפי שציינו, יש לתכנן את המשכנתא היטב ולבחון את כל השלכותיה. לא מומלץ להיחפז בלקיחת ההלוואה ו"לשבור את הראש" במציאת פתרונות להחזרתה, אלא לבנות תוכנית מוקפדת מבעוד מועד.
התכנון יכול להתבצע עוד הרבה לפני כן, בתהליך צבירת ההון העצמי. צבירת הון עצמי בקופות ובקרנות גמל כבר מימי הנעורים עשויה להוות אחוז ניכר ממחיר הדירה בבוא היום.
חשוב להבין שההחלטה לקחת משכנתא היא לא דבר שמה בכך. קל מאוד ללכת לאיבוד ולעשות החלטות שגויות הרות גורל. לכן, חשוב להיערך לקראת הצעד הזה, מכיוון שהוא גדול מאוד. המדריך הבא – המדריך ללקיחת משכנתא ראשונה, יכול לעזור קצת בתכנון הצעדים. מלבד המדריך, מומלץ להתייעץ, לקרוא, לקבל הצעות מגורמים נוספים ולבצע השוואת מחירים לטווח ארוך כדי שתקבלו את תנאי המשכנתא האופטימליים ביותר.
ראו גם:
משכנתא לרכישת דירה מקבלן
