לאחרונה שב נושא המשכנתא לעלות לכותרות לאור הודעת בנק ישראל על שינויים צפויים בשוק המשכנתאות. בין היתר הוציא הבנק הודעה על שינויים שיחולו במסלולים של הריבית המשתנה. עיקרו של השינוי עוסק בצמצום זכותם של הלווים לבחור את סוג המשכנתא שלהם על פי ראות עיניהם.
במה הדברים אמורים? אם בעבר יכלו לווים המעוניינים בכך להחליט שהם מעוניינים אך ורק במשכנתא בריבית משתנה, הרי שמעתה והלאה הם יאלצו להסתפק בלא יותר משני שלישים בריבית משתנה.
כאשר מדובר על מסלולי משכנתא בריבית משתנה מדובר למעשה על כמה סוגים שונים של מסלולים כגון משכנתא צמודת אג"ח, משכנתא צמודת פריים ומשכנתא צמודת מט"ח. מסלול משכנתא אג"ח הוא אחד המסלולים שגורמים לחשש בקרב אנשים רבים שנמנעים ממנו, שלא תמיד בצדק.
מאין נובע החשש ממשכנתא צמודת אג"ח?ב
לחשש ממסלול משכנתא צמודת אג"ח שתי סיבות עיקריות. הסיבה העיקרית היא שמדובר במסלול בריבית משתנה. בתור שכזה, ישנה אי וודאות לא מעטה מגובה הריבית העתידי.
חלק גדול מהחשש הזה הוא תולדה של שינויים שהיו מקובלים בעבר במערכת הבנקאית במשכנתאות בריבית משתנה, שלעיתים הקפיצו את גובה הריבית לרמה כפולה מאשר זו של תחילת ההלוואה.
סיבה נוספת שמביאה לחששות מפני מסלול האג"ח הוא החשש מהמשמעות של האג"ח על המשכנתא. אג"ח נתפס אצל רבים כדבר מה מסוכן, שאיננו אלא הימור. האם החששות הללו מוצדקים? לא בהכרח, אם מבינים מהי משמעותה האמיתית של משכנתא מסוג זה.
תיקון עוולה מהעבר
משכנתאות משתנות של היום לרבות משכנתא מהסוג של צמודת האג"ח שונות בדבר מה מהותי מאלה של ימים עברו. באותם ימים לא כל כך רחוקים, מנגנון שינוי הריבית היה מורכב ומסובך. הבנקים ניצלו את המצב כדי לפתות לקוחות בריבית נמוכה, שזינקה גבוה למעלה בהזדמנות הראשונה (כלומר בתחנת שינוי הריבית).
ביקורת ציבורית רבה נמתחה על מצב זה, ובהמלצת המפקח על הבנקים ובנק ישראל הוחלט שמנגנוני שינוי הריבית צריכים להיות שקופים יותר, ברורים יותר, ובעיקר – לא נתונים למניפולציות בלתי הגיוניות.
כך נולדו מסלולים שונים של משכנתאות בריבית משתנה, שבהן הבסיס לשינוי הוא אובייקטיבי וחיצוני לבנקים. אחד המסלולים האלה הוא זה שבו אנו דנים. במשכנתא אג"ח השינוי של הריבית יתבצע אך ורק על פי תשואות של איגרות חוב ממשלתיות (שהונפקו על ידי המדינה), בהתאם למועדי התחנות שסוכמו בין הבנק ללקוח.
איך זה בדיוק עובד?
במשכנתא אג"ח ניתן לבחור מסלולים שונים, על פי הצעת הבנק ורצון הלקוח. ישנה אפשרות לבחור בהלוואה עם תחנות קצרות (למשל בכל שנתיים, שלוש, חמש). אפשרות אחרת היא לבחור במשכנתא עם תחנות בכל תקופה ארוכה יותר (למשל 7 או אפילו 10 שנים).
הריבית שאותה ישלם הלקוח על ההלוואה במסלול זה נקבעת על בסיס תשואות אג"ח לתקופה מקבילה (פחות או יותר). אם מועד השינוי נקבע על תקופה קצרה יחסית, שינוי הריבית יהיה על בסיס אג"ח קצר מועד. אם מועד השינוי יהיה בכל תקופה ארוכה, שינוי הריבית יהיה על בסיס אג"ח ארוכת טווח.
האם זה כדאי?
השאלה האם מסלול זה של משכנתא על בסיס אג"ח כדאי יותר, נבחנת על סמך החלופות העומדות בפני הלקוח. לפני חתימה על מסמכי המשכנתא, כל לקוח צריך לשאול את עצמו האם הוא רוצה משכנתא קבועה או משתנה.
מי ששולל מכל וכל אפשרות של משכנתא משתנה, מסלול אג"ח לא יתאים לו. מי שלא מעוניין בהצמדה למדד, מסלול זה לא יתאים לו (שכן מדובר במסלול צמוד מדד).
יחד עם זאת, ישנן נקודות זמן שבהן הריבית הראשונית במסלול זה הינה אטרקטיבית ביותר, והשילוב של מסלול זה עם מסלולים נוספים כגון זה של ריבית משתנה ומסלול פריים יכול להוות דרך טובה של פיזור סיכונים. למען הסר ספק – אין בכל האמור לעיל כדי להוות המלצה על בחירה במשכנתא זו או אחרת.